Небольшой гайд по приемке квартир у застройщика в новостройке

Дорогие читатели, сегодня поговорим о долевом строительстве и затронем тему приемки квартиры в новостройке от застройщика. В статье мельком расскажу про основные моменты на которые необходимо обратить внимание при осмотре квартиры. Если хотите поподробнее разобраться в данной теме, то прошу вас ознакомиться с остальными статьями из рубрики «Долевка«.

Итак, наконец-то вам пришло письменное уведомление (именно письменное, а не по звонку или смс) о том, что ваша квартира построена и вас приглашают на приемку квартиры. Вы переполнены эмоциями и ввиду того, что уже устали ждать, то готовы все подписать, лишь бы быстрее начать ремонт и заехать в свою новую красивую квартиру. Но, как говорится «Поспешишь — людей насмешишь».

Спешка может выйти «боком» и заберет у вас много времени на переделку и возможно придется потратить лишние средства на устранение недостатков, выявленных позже. Да и юридическую сторону никто не отменял.

Документы

Перед приемкой квартиры обязательно нужно убедиться в наличии всех необходимых документов у застройщика. То есть застройщик должен получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства. Данные сведения находятся в общем доступе.

Если застройщик лишь устно вам об этом сообщил, но не предоставил бумажного подтверждения, то вы всегда можете удостовериться в этом на официальном сайте органа местного самоуправления по месту нахождения вашего построенного многоквартирного жилого дома. На данных сайтах всегда есть реестр выданных разрешений на ввод в эксплуатацию с номером разрешения и датой выдачи.

Следующий документ — это уведомление от застройщика о готовности передать Вам квартиру. Оно должно быть выдано в письменном виде на руки, либо  письмом с уведомлением с описью содержимого. Это очень важно, так как вы в течении 7 дней с момента получения уведомления должны подтвердить свое намерение о приемке квартиры, то есть записаться на приемку.

Теперь у вас есть 2 месяца для осмотра и приемки квартиры. За данный промежуток времени вы должны успеть удостовериться в наличии документов у застройщика, осмотреть квартиру на наличие недостатков и проверить на соответствие требованиям договора долевого участия, принять квартиру.

В случае, если после получения уведомления от застройщика о готовности квартиры, вы не подтвердите намерение принять квартиру, не осмотрите ее, не напишете претензию по недостаткам, то застройщик вправе подписать односторонний акт приемки-передачи квартиры. После этого уже будет намного труднее заставить застройщика устранить выявленные недостатки.

Также застройщик должен предоставить вам кадастровый паспорт на квартиру, паспорта на приборы учета расхода воды, газа, электроэнергии и тепла.

Осмотр квартиры

Если вы далеки от строительства, то на приемку можете пригласить эксперта, но приготовьтесь за это платить. В интернете много предложений по оказанию помощи в приемке квартир. Но все же осмотр квартиры, конечно же не такой подробный, можете выполнить вы сами самостоятельно. Это не так сложно на самом деле.

Что взять с собой на осмотр (минимальный набор)

1. Паспорт и договор ДДУ.
2. Блокнот и ручку, карандаш для записей.
3. Мел, для указания и обведения мест с дефектами. Бумажный скотч, для наклеивания в местах наличия дефектов и указания примечаний (вряд ли вы сможете на бетонной стене или полу написать, что вы имели ввиду под дефектом в данном месте).
4. Любой электроприбор с вилкой. Он нужен для проверки работоспособности розеток.
5. Зажигалку или спички. Для проверки тяги вентиляции и инфильтрации наружного воздуха из щелей в окнах.
6. Лампочку. Для проверки патронов.
7. Рулетку, уровень, отвес, стремянку или табуретку.
8. Деревянный или резиновый молоток. Для проверки пустот в стяжке пола.
9. Сменную одежду. Так как в новостройках бывает пыльно.

Этот набор есть у каждого человека. И его достаточно, чтобы провести осмотр квартиры. Конечно же профессионалы добавляют сюда еще кучу других инструментов, таких как: лазерный уровень, тепловизор, дозиметр для замеров уровня радиации, индикатор для замера электромагнитных излучений, газоанализаторы и т.д.

Стены, потолки и полы

Очень часто и наиболее затратно переделывать сяжку полов, штукатурку стен и ровнять потолки. Бывает так, что перегородки возведены не по проекту или их вовсе нет.

1. Поэтому сперва нужно проверить на соответствие расположение перегородок, проверить габариты комнат, замерить высоту потолков.
2. Следующим шагом будет проверка материалов из которых выложены стены, перегородки и залиты полы. Все необходимые данные должны быть указаны в договоре ДДУ.
3. По возможности нужно проверить вертикальность стен и перегородок, наличие трещин, неровностей и пустот в стяжке. Вертикальность можете проверить уровнем.

• Отклонение от вертикали дверных и оконных проемов должно быть не более 10 мм.
• Отклонение от вертикали стен и перегородок — не более 15 мм.
• Отклонение потолка по горизонтали — не более 20 мм.
• Отклонение плиты пола по горизонтали — не более 20 мм.
• На стенах и перегородках не должно быть трещин, не должно быть неровностей более 5 мм.
• Стяжка пола не должна бухтеть и иметь пустоты, мокрые места. Для проверки пустот в полу можете простучать деревянным или резиновым молотком.

Также на стенах, перегородках не должно быть ржавых пятен от металлических сеток и арматур. Высота потолка должна быть не менее 2,5 м. Углы стен (особенно наружных) не должны промокать и не должно быть образование конденсата на поверхности.

Окна и двери

Во многих случаях в качестве входной двери устанавливают обычную деревянную дверь. Но при этом она обязательно должна быть типа ДУ (усиленная), так как в качестве входных дверей допускается устанавливать только двери усиленного типа.

Усиленная — это когда полотно двери сделано полностью из бруса, без разрывов и обшито оргалитом. Но в основном застройщики ставят более дешевую дверь типа ДГ (дверь глухая). Такая дверь подходит только в качестве межкомнатных дверей, а не входных, она менее прочная.

Но на этом не стоит особо акцентировать внимание, ведь в основном все собственники меняют входные двери. А вот с окнами совсем другое дело. Поменять все окна влетит «в копеечку». Поэтому тут надо быть очень внимательным.

1. Надо проверить все стеклопакеты. Они по количеству камер должны соответствовать вашему региону. В теплых краях стеклопакеты однокамерные, в холодных — двухкамерные, а в более холодных регионах — трехкамерные. У нас в регионе, например, по теплопроводности подходят стеклопакеты двухкамерные. Проверить количество камер можно просто посветив на них фонариком. Количество отраженного отблеска минус 1 будет равно количеству камер.
   
2. Проверить все стеклопакеты и профиль на наличие царапин и трещин. Их не должно быть.
3. Проверить открывающиеся створки. Они должны быть в работоспособном состоянии, легко открываться и закрываться, плотно прилегать к профилю. Также выше первого этажа все оконные створки должны быть открывающимися.
4. Необходимо проверить монтажные швы между окнами и стеной. Они должны быть полностью заделаны и не пропускать наружный воздух в помещение. Можете аккуратно пройтись зажигалкой и проверить продуваемость и неплотность щелей. Также пройтись ладонями. Внутренняя часть ладоней очень хорошо чувствует холод и продувание, но это, конечно же, можно проверить только в холодный период года.
5. На окнах должно быть предусмотрен режим «микропроветривания», либо приточные устройства, через которые в квартиру будет поступать воздух. Это необходимо для работы вентиляции.

При осмотре окон очень много тонкостей (количество креплений, проверка типа профиля, стеклопакета, вертикальность рамы и створок, инфильтрация наружного воздуха и т.д.), но основные моменты, которые способен проверить обычный обыватель, я постарался изложить.

Вентиляция

Тоже очень частая проблема в новостройках — это отсутствие должной вентиляции. Особенно тяжело с вентиляцией на последних этажах. Но при наличии приточных устройств и вытяжных вентиляторов это все решается. Главное тут надо понять, что естественная вентиляция (а это 99% случаев) не будет работать без притока воздуха. Поэтому на окнах устанавливают приточные устройства, либо снабжают механизм открывания створок режимом «микропроветривания».

Чтобы проверить тягу нужно открыть приточные устройства на окнах, либо поставить открывающуюся створку в режим «микропроветривания». Потом поднести листок бумаги к вентиляционному каналу. Если бумагу втягивает в канал, то вентиляция работает, если бумага не втягивается, то — не работает. Ту же процедуру можно проделать при помощи зажигалки.

Очень важно, чтобы вентиляция в квартире работала правильно. Иначе в квартире будет высокая влажность и со временем появится плесень. Это очень частая проблема в современных новостройках (90 % жалоб), так как все двери, окна очень герметичные, то должного притока воздуха нет, соответственно вентиляция не работает.

Отопление

При осмотре внутренних инженерных систем отопления необходимо обратить на следующие моменты:

1. Квартира должна быть обеспечена прибором учета расхода тепла (если у вас не индивидуальное отопление, то есть от котла в квартире). На прибор должны быть предоставлены застройщиком паспорта. В дальнейшем паспорт понадобится в УК.
2. Приборы отопления необходимо проверить на визуальные дефекты и подтеки, на надежность крепления. Все места прохода стояков через перекрытия должны быть тщательно заделаны. Заделка мест прохода влияет на шумоизоляцию (воздушный шум) и на требования противопожарной безопасности, то есть через неплотности не должен проходить дым в случае возгорания квартир.
3. При системе центрального отопления приборы отопления (радиаторы) должны быть биметаллическими, либо чугунными или стальными, то есть должны выдерживать высокое давление. При системе индивидуального отопления достаточно алюминиевых радиаторов. Данный момент можно уточнить у застройщика, запросив паспорт на радиаторы.
4. Если имеются скрытые в полу или в стенах трубы отопления, то необходимо запросить исполнительную схему разводки сетей отопления в вашей квартире. Иначе при установке плинтусов и порогов можете пробить трубы отопления, что очень часто случается.

Водоснабжение и канализация

При осмотре внутренних инженерных систем водоснабжения и водоотведения необходимо обратить внимание на следующие моменты:

1. Квартира должна быть обеспечена приборами учета расхода холодной и горячей воды. На приборы должны быть предоставлены застройщиком паспорта. В дальнейшем паспорта понадобятся в УК.
2. Сети питьевого водопровода (холодной воды) должны быть из оцинкованной или полипропиленовой трубы. Все места сварки должны быть защищены от коррозии.
3. На стояках канализации из ПВХ труб должны быть установлены противопожарные муфты под перекрытиями.
4. В квартире на сетях водоснабжения (в основном в санузлах) должна быть установлена система первичного пожаротушения, то есть шланг с распылителем, подключенный к сетям водоснабжения.
5. На выводах канализации должны быть установлены заглушки.
6. В местах установки счетчиков должны быть: запорная арматура (кран); фильтр грубой очистки; редуктор давления (не всегда, смотрите договор ДДУ); счетчик. Показания лучше переписать или сфоткать. Необходимо перепроверить номер счетчиков с представленными паспортами.
   
7. Необходимо в санузле проверить наличие возможности установки полотенцесушителя. Для этого должны быть специальные отводы на отдельном стояке.

Электрика

Тут разобраться без специалиста будет трудно. Но все же необходимо проверить наличие напряжения на всех розетках и патронах. Для этого воспользуйтесь, например, зарядником для телефона и лампочкой. Перепишите показания на счетчике и сверьте номер и тип счетчика с представленным паспортом и договором ДДУ.

Посмотрите наличие провода заземления в санузле.

Если у вас последний или предпоследний этаж, то проверьте наличие подводки электричества для установки канальных вентиляторов.

Квартира обязательно должна быть обеспечена проводным радио и еще согласно ДДУ, проводом интернета, телефона и домофона.

Газоснабжение

Главное это газовый котел. Его надо проверить на соответствие с паспортом и договором ДДУ, чтобы был установлен именно той марки, которая указана. Также необходимо проверить котел на работоспособность.

Счетчик учета расхода газа так же следует сверить с паспортом и переписать показания. При индивидуальном отоплении в квартире должны быть дополнительно установлены датчики загазованности и система оповещения.

Пожарная сигнализация

При высоте дома до девяти этажей в квартире должны быть установлены лишь индивидуальные пожарные извещатели (на батарейках) в каждой комнате, кроме санузлов. В домах выше 9 этажей, кроме индивидуальных пожарных извещателей в комнатах, в коридоре должны быть установлены проводные пожарные извещатели, которые должны быть соединены с центральным домовым прибором системы пожарной сигнализации.

Акт приема-передачи квартиры

После осмотра квартиры вы должны подписать акт приема-передачи квартиры, либо не подписать его. У вас еще есть время (2 месяца от даты получения уведомления). Если вы выявили недостатки, то вам необходимо составить акт осмотра и написать в нем все замечания и передать его под роспись уполномоченному представителю застройщика для устранения.

В случае устранения замечаний можете подписать акт приема квартиры и начать оформлять его в собственность. В случае не устранения замечаний застройщиком можете не подписывать акт приемки, но в этом случае вы не сможете получить квартиру. Также можете подписать акт приемки без устранения замечаний, но так, чтобы в акте приемки не было указаний, что вы не имеете претензий к застройщику и указать в акте, что у вас есть замечания.

В любом случае у застройщика есть гарантийные обязательства, то есть в эти сроки он обязан устранять все замечания, выявленные в ходе эксплуатации. Только вот доказывать все придется в судебном порядке.

Спасибо, что дочитали статью до конца. Надеюсь она оказалась для вас полезной. Жду ваши комментарии и вопросы ниже. Также не забывайте делиться статьей в социальных сетях, для развития сайта это очень важно! Благодарю!.